Investir dans l’immobilier à Ibiza, en particulier dans des terrains rustiques, offre une occasion unique de posséder une partie de ce magnifique paradis méditerranéen. Toutefois, si vous envisagez un tel investissement, il est essentiel de comprendre le cadre juridique qui entoure les constructions sur des terrains rustiques. Des développements récents, en particulier la promulgation du décret-loi 3/2024, ont introduit des changements significatifs qui pourraient affecter votre propriété. Cette loi offre la possibilité de légaliser les bâtiments et les installations construits sur des terrains rustiques sous certaines conditions.
Notre guide vous guidera à travers les principaux aspects de la loi, en vous permettant de comprendre clairement ce qui peut et ne peut pas être légalisé, les étapes nécessaires pour légaliser un bien immobilier et les nuances juridiques dont vous devez être conscient.
Aperçu du décret-loi 3/2024
Le décret-loi 3/2024, officiellement intitulé « Loi sur les mesures urgentes de simplification administrative et de rationalisation des administrations publiques des îles Baléares ", a été introduit pour résoudre les difficultés liées à la légalisation de certaines constructions sur des terrains rustiques. Ce décret vise spécifiquement les bâtiments, structures et installations antérieurs à certaines années critiques ou dont les infractions urbaines ont expiré depuis.
La loi représente un changement important dans le paysage juridique, car elle simplifie les procédures administratives nécessaires pour mettre en conformité les biens immobiliers anciens ou non conformes. Pour les propriétaires et les investisseurs potentiels, il est essentiel de comprendre cette loi pour s’assurer que leurs investissements sont protégés et juridiquement solides.
Qu’est-ce qui ne peut pas être légalisé ?
Bien que le décret-loi 3/2024 permette de légaliser de nombreuses constructions, il est important de reconnaître qu’il existe des limitations et des exclusions claires. La loi vise à maintenir l’intégrité des zones protégées et des domaines publics, excluant ainsi certaines propriétés et situations de la légalisation.
Zones d’expropriation, de cession ou de démolition :
Les propriétés situées dans des zones destinées à l’expropriation, à la cession ou à la démolition sont exclues de la légalisation en vertu de cette loi. Ces zones sont souvent destinées à des projets publics ou à des réaménagements et sont donc protégées contre les revendications juridiques privées.
Propriétés du domaine public :
Les constructions situées sur des terrains publics, c’est-à-dire des terrains appartenant à l’État ou au gouvernement local pour un usage public, ne peuvent pas être légalisées. Il s’agit notamment des propriétés situées sur des terrains destinés à des parcs, des bâtiments publics ou d’autres usages communautaires.
Zones de protection des routes :
Une autre exclusion critique concerne les propriétés situées dans les zones de protection routière. Ces zones sont établies pour maintenir des distances de sécurité par rapport aux routes et autoroutes publiques, et la loi exclut de la légalisation les bandes de 8 m, 18 m ou 25 m, selon le type de route adjacente. Cette disposition est conforme aux règles de sécurité et d’environnement stipulées dans la loi 5/1990.
Zones de servitude côtière :
Les îles Baléares, y compris Ibiza, disposent d’une réglementation stricte en matière de zones côtières afin de préserver la beauté naturelle et l’intégrité environnementale du littoral. Les propriétés situées à moins de 100 mètres de la limite intérieure de la berge côtière, telle que définie par la loi 22/1988, font partie des zones de servitude côtière et ne peuvent pas être légalisées.
Propriétés liées au tourisme :
Si votre bien est utilisé pour des activités liées au tourisme et nécessite une licence d’exploitation touristique, il ne peut pas être légalisé en vertu de ce décret tout en conservant la possibilité de poursuivre ces activités. La légalisation est possible, mais à condition que le bien ne soit plus utilisé à des fins touristiques. Cette restriction doit être formellement inscrite au registre de la propriété dans les trois mois suivant la légalisation.
Propriétés nécessitant une déclaration d’intérêt général :
Certains biens ou installations utilisés pour des activités nécessitant une déclaration préalable d’intérêt général, conformément à la loi 6/1997, ne sont généralement pas éligibles à la légalisation, à moins qu’ils ne soient spécifiquement déclarés d’intérêt général en vertu de dispositions spéciales de la loi.
Ce qui peut être légalisé
Malgré les exclusions, le décret-loi 3/2024 offre un large champ d’application pour la légalisation de nombreuses constructions sur des terrains rustiques, en particulier ceux où les infractions urbaines ont expiré à une date spécifique. Il est essentiel pour les propriétaires et les investisseurs potentiels de comprendre ce qui peut être légalisé en vertu de cette loi.
Auparavant, les infractions étaient prescrites (c’est-à-dire qu’elles expiraient) huit ans après qu’il ait été définitivement prouvé que la construction avait été achevée. Toutefois, depuis 2018, les infractions relatives aux terrains rustiques ne sont plus prescrites. Par ailleurs, le simple fait que huit ans se soient écoulés ne signifie pas toujours que l’infraction est prescrite, comme l’indiquent les sections suivantes.
Le décret permet la légalisation de bâtiments, de constructions et d’installations sur des terrains rustiques, à condition que leurs infractions urbaines aient expiré au plus tard le 29 mai 2024. L’éligibilité à la légalisation dépend en grande partie du type de terrain et de la date à laquelle l’infraction a été commise.
Zones de la loi sur les espaces naturels (LEN) :
Pour les propriétés situées dans les zones LEN (Loi sur les espaces naturels 1991), la date clé est le 10 mars 1991. Si l’infraction a été commise avant cette date, la propriété peut être légalisée. Les zones LEN sont des zones d’une grande importance environnementale, et la loi contrôle soigneusement le développement dans ces zones.
Terrain rustique protégé :
Pour les propriétés situées sur des terres rustiques protégées, l’infraction doit avoir eu lieu avant le 25 mai 2014 pour que la propriété puisse être légalisée. Les terrains rustiques protégés sont généralement soumis à des réglementations plus strictes afin de préserver leur valeur environnementale et culturelle.
Terre rustique commune :
Les propriétés situées sur un terrain rustique commun peuvent être légalisées si l’infraction a été commise avant le 28 juin 2016. Les terrains rustiques communs sont généralement utilisés à des fins agricoles et la réglementation y est légèrement moins stricte que sur les terrains rustiques protégés.
Sites du patrimoine culturel :
Pour les biens classés dans la catégorie Intérêt culturel ou Patrimoine culturel, l’infraction doit avoir eu lieu avant le 18 novembre 1990 pour que la légalisation soit envisagée. Ces biens ont une valeur historique ou culturelle importante et toute procédure de légalisation devra garantir la préservation de leur caractère et de leur intégrité.
Le processus de légalisation de votre propriété
Si votre propriété remplit les conditions requises pour être légalisée en vertu du décret-loi 3/2024, vous devez suivre une procédure précise pour obtenir le statut légal. Cette procédure comprend une série d’étapes destinées à garantir que la propriété répond à toutes les exigences légales et environnementales.
Demandez une licence de légalisation extraordinaire :
La première étape de la procédure de légalisation consiste à demander une licence de légalisation extraordinaire à la mairie concernée. Cette demande lance officiellement la procédure de légalisation.
Soumettre un projet de légalisation technique :
Vous devez joindre à votre demande un projet technique détaillé décrivant les mesures que vous prendrez pour vous conformer à la réglementation en matière d’environnement. Il s’agit notamment de plans visant à réduire la pollution lumineuse, particulièrement importante dans les zones rurales et rustiques, et à améliorer l’efficacité énergétique ou l’utilisation de l’eau. Ces mesures environnementales sont un élément clé du processus de légalisation et reflètent les objectifs plus larges des îles Baléares en matière de promotion du développement durable.
Respecter les délais de la législation :
Le temps est un facteur essentiel dans le processus de légalisation. Le décret-loi 3/2024 prévoit un délai de trois ans à compter de la publication du décret au Journal officiel des Baléares (BOIB) pour que les propriétaires puissent déposer une demande de légalisation. Il est important de noter que le coût de la demande augmente chaque année ; agir rapidement peut donc vous faire économiser de l’argent.
Réductions fiscales et considérations financières :
Outre les droits de licence et d’ICIO habituels, la procédure implique également une « contribution économique " équivalant à 10 %, 12,5 % ou 15 % du coût d’exécution matériel (calculé à la date de dépôt de la demande), selon que la demande est enregistrée au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année de la période de validité, respectivement.
La loi prévoit également des réductions d’impôts basées sur le revenu imposable moyen du propriétaire au cours des quatre dernières années fiscales. Concrètement, il s’agit d’une réduction de l’impôt sur le revenu :
- Une réduction de 50 % des coûts de légalisation est possible si le revenu individuel est inférieur à 33 000 euros ou si le revenu conjoint est inférieur à 52 800 euros.
- Une réduction de 25 % est accordée si le revenu individuel est inférieur à 52 800 € ou si le revenu conjoint est inférieur à 84 480 €.
Ces incitations financières sont destinées à rendre le processus de légalisation plus accessible à un plus grand nombre de propriétaires.
Naviguer dans le processus de légalisation
Investir dans un terrain rustique à Ibiza offre une opportunité unique, mais cela implique de s’assurer que les structures existantes sont légales et conformes à la réglementation locale. Le décret-loi 3/2024 offre aux propriétaires un cadre précieux pour la régularisation de leurs biens, mais il exige une connaissance approfondie de la loi, le respect de délais stricts et la volonté de se conformer aux normes environnementales.
En suivant les étapes décrites dans ce guide, vous pourrez naviguer en toute confiance dans le processus de légalisation. Que vous cherchiez à préserver un morceau du charme rustique d’Ibiza ou à développer votre propriété, le respect de la législation protégera votre investissement et contribuera au développement durable de cette île magnifique.
Nous tenons à remercier Illot Studio pour l’expertise dont il a fait preuve en décomposant les complexités du décret-loi 3/2024 et en nous aidant à créer ce guide complet. Si vous avez besoin d’aide pour légaliser une partie de votre propriété, vous pouvez contacter Illot Studio pour obtenir des conseils et des services professionnels.
