Guide du vendeur : Comment vendre une propriété à Ibiza

Vous vendez une propriété à Ibiza? Ce guide couvre toutes les informations dont vous avez besoin, y compris les taxes, les coûts et quelques conseils très utiles !

Notre guide détaillé sur la procédure de vente d’une propriété a été rédigé sous forme de liste avec quelques liens et des conseils utiles pour votre parcours personnel de vendeur. Ce guide facile à utiliser peut être conservé pour vous y référer à chaque étape du processus, et tout conseil personnel supplémentaire peut être obtenu auprès de l’un de nos sympathiques collaborateurs, qui ont inévitablement déjà vécu le processus de vente à de nombreuses reprises.

Taxes et coûts lors de la vente d’un bien immobilier à Ibiza.

• Impôt municipal sur les plus-values.
• Impôts personnels/impôt sur le revenu
• Frais de courtage/d’agence
• Frais d’avocat
• Frais d’annulation de l’hypothèque, le cas échéant.

Outre le paiement d’une taxe municipale sur les plus-values, la vente d’un bien immobilier nécessitera également que le vendeur soumette et paie l’impôt sur le revenu des particuliers sur les gains de la vente

Impôt municipal sur les plus-values (Plusvalía Municipal)

La « taxe municipale sur les plus-values " doit être versée à la municipalité où se trouve le terrain urbain de l’habitation chaque fois qu’une propriété urbaine est cédée (qu’il s’agisse d’une maison, d’un garage, d’un local commercial ou d’un entrepôt, etc.)

Elle est prélevée sur l’augmentation de la valeur du terrain urbain où se trouve le bien et est calculée sur la période pendant laquelle le vendeur a été propriétaire de la maison ou du bien urbain, jusqu’à un maximum de vingt ans, après quoi la taxe n’est plus applicable.

La taxe est calculée sur la base de la valeur accrue du terrain sur lequel la propriété est construite, selon le registre foncier. Le montant de la taxe due dépend de la durée de détention du bien par le vendeur depuis le dernier changement de propriétaire. Le pourcentage et le montant à payer seront d’autant plus élevés que le vendeur aura été propriétaire longtemps (jusqu’au seuil de vingt ans, comme mentionné ci-dessus).

Le taux est calculé sur la base de la « valeur catastrale " du terrain indiquée dans le dernier reçu, et est fixé différemment par la mairie de chaque municipalité, allant d’un minimum de 5 % à un maximum de 30 % sur la plus-value de la valeur catastrale entre la date d’achat initiale et la date de vente.

La loi prévoit que c’est le vendeur qui doit payer cet impôt dans le cas de la vente d’un bien.

Impôt sur le revenu des personnes physiques

Lors de la vente d’un bien immobilier, le vendeur doit payer l’impôt sur le revenu des personnes physiques au titre des plus-values réalisées par la vente dans les 4 mois suivant la signature de l’acte public de vente-achat, devant le notaire au moyen de la déclaration fiscale correspondante. La plus-value ou la moins-value est calculée comme la différence entre la valeur d’acquisition et la valeur actuelle de cession, moins les frais d’achat et d’entretien correspondants.

Taux d’imposition pour les résidents fiscaux :

• 19 % sur les gains jusqu’à 6 000 €.
• 21 % sur les gains compris entre 6 000,01 € et 50 000 €.
• 23% sur les gains supérieurs à 50 000,01 €.

Taux d’imposition pour les non-résidents fiscaux :

Si le vendeur est non-résident, l’impôt est un taux forfaitaire de 19% sur la plus-value de la vente du bien. En outre, l’acheteur (qu’il soit résident ou non) est tenu de retenir 3 % de la contrepartie convenue, qui doit être versée à l’Agence fiscale dans le mois suivant la date d’achat.

Les vendeurs non résidents doivent être conscients de la convention internationale de double imposition qui existe entre l’Espagne et les autres pays de l’UE. Tout impôt sur le revenu sur les gains de la vente d’un bien immobilier déjà payé en Espagne peut être déduit de l’impôt dû dans le pays de résidence du vendeur.

Autres dépenses découlant de la vente d’un bien immobilier.

• Frais d’avocat. Environ 1 % du prix de vente, à payer par celui qui sollicite les conseils juridiques.
• Frais d’agence. Payés par le vendeur, sauf accord contraire. La commission de l’agent varie entre 4 % et 6 % du prix de vente final (hors TVA), bien que la norme à Ibiza soit de 5 %.

Résumé des responsabilités du vendeur

Voici un résumé des informations que le vendeur doit fournir en vue de la signature de l’acte de propriété (et, idéalement, déjà en vue de la mise en vente de la propriété, afin que les acheteurs potentiels puissent avoir des réponses rapides aux questions relatives à la documentation de la propriété).

Documents requis pour la signature devant le notaire :

• Original de la carte d’identité personnelle ou du passeport
• L’original du NIE (permis de résidence/travail à l’étranger).
• L’original de l’acte de propriété.
• Dans le cas de constructions récentes, l’acte d’enregistrement du nouveau bâtiment.
• Le certificat de performance énergétique [ce certificat a été rendu obligatoire en 2013. La loi exige que vous disposiez déjà ce document avant de proposer votre bien à la vente (ou à la location à long terme) – le coût varie entre 100 et 500€, en fonction de la taille de votre bien].
• Informations sur l’hypothèque, le cas échéant

Recommandé mais non obligatoire :

• Permis de construire municipal.
• Certification municipale de fin de travaux.
• Certificat d’occupation (Cédula de Habitabilidad)
• Dernier reçu de l’IBI
• Dernières factures des services publics : énergie électrique.

Phases du processus de vente/achat

La vente d’une maison à Ibiza comporte trois phases importantes. La négociation et l’accord, le contrat privé et le versement d’un acompte, et enfin, l’acte de vente et d’achat.

Négociation et accord

Une fois qu’un acheteur a montré son intérêt pour l’acquisition d’une propriété, le processus de négociation avec le vendeur peut commencer. En tant qu’agent immobilier, nous nous efforçons à ce stade d’aider les deux parties à parvenir à un accord approprié sur le prix de vente. Une fois l’accord conclu, les deux parties peuvent confirmer les termes par écrit, et la rédaction du contrat officiel finalisé peut commencer.

Le contrat privé et le paiement du dépôt

L’étape suivante consiste à établir le document privé initial et à verser un acompte. Cette étape n’est pas nécessairement obligatoire et, parfois, les deux parties peuvent préférer signer le « contrat de vente et d’achat ". Toutefois, dans la plupart des cas, il est conseillé de signer un accord privé (préalable) qui peut être rédigé avec l’aide du service juridique de l’agence immobilière ou par les représentants légaux individuels des clients. L’objectif est de rendre l’accord juridiquement contraignant, avec une tranquillité d’esprit et une sécurité pour les deux parties, jusqu’à ce que l’acte public puisse être signé devant un notaire.

Il existe ici trois principaux types de contrat privé et d’options de paiement d’acompte :

1) Contrat d’achat privé

Le « Contrat d’achat privé " prévoit que le vendeur accepte de livrer la propriété et que l’acheteur accepte de payer un certain prix pour celle-ci. L’acheteur peut verser au vendeur une somme d’argent convenue à la signature de ce contrat privé à titre d’acompte. Ce paiement est souvent appelé acompte, dépôt de bonne foi ou indemnité d’immobilisation.

Une fois l’accord et le contrat signés, les deux parties sont tenues de respecter le contrat dans les termes et conditions convenus. La violation de ce contrat par l’une des parties donne à l’autre le droit de choisir entre exiger l’exécution du contrat à ses propres conditions, ou la résiliation unilatérale de celui-ci, avec le droit à la compensation des pertes et des dommages.

2) Contrat d’acompte

Le second contrat privé et le paiement d’un acompte peuvent être connus sous le nom de « contrat de garantie de bonne fin« . Il s’agit d’un contrat de vente qui comprend un « contrat de gage ", dans lequel un montant partiel (généralement 10 %) est remis, en référence à un acompte.

La définition de ce montant comme un dépôt de garantie (arras penitenciales, en espagnol) permet à l’une ou l’autre des parties de se retirer librement du contrat. Toutefois, si l’acheteur se retire, le montant versé à titre de dépôt de garantie peut être conservé par le vendeur. En revanche, si le vendeur se rétracte, l’acheteur aura le droit de recevoir le double du dépôt de garantie versé (le dépôt intégral restitué, plus le même montant à titre de pénalité).

3) Le contrat d’option d’achat

Enfin, le « contrat d’option d’achat " est un contrat privé par lequel le vendeur accorde à l’acheteur le droit de décider de conclure ou non l’acte de vente définitif dans un certain délai et sous certaines conditions.

Si l’acheteur décide de ne pas exercer l’option, le montant versé au titre du dépôt de la prime d’option sera perdu. Si le cédant-vendeur refuse de vendre aux conditions convenues, le cessionnaire-acheteur peut choisir entre exiger l’exécution du contrat à ses propres conditions ou demander la résiliation de celui-ci avec le droit à une indemnisation pour perte et dommage.

Dans tous ces cas, un contrat privé peut être conclu à distance, par voie numérique ou par courrier postal. Toutes les conditions négociées, le prix, le délai de signature devant le notaire, la description du logement, y compris les meubles et les appareils électroménagers, les responsabilités et les dépenses découlant de la transaction (y compris les honoraires de l’agence) sont inclus dans ce document privé.

L’acte de vente-achat

La signature finale de l’acte de vente a lieu devant un notaire d’Ibiza en présence de toutes les parties ou de leurs représentants légaux. Le paiement de la totalité du prix convenu, duquel est déduit l’acompte, a lieu à ce moment-là.

Les acheteurs ont le droit de choisir leur notaire car ils supportent les frais découlant de la formalisation du titre de propriété.

Les droits et devoirs liés à la propriété du bien faisant l’objet du contrat sont transférés à l’acquéreur lors de la signature de l’acte.

Questions générales et conseils utiles

Est-ce le bon moment pour vendre votre propriété à Ibiza ?

En général, et si l’on regarde les données historiques, on peut dire que depuis les années 90, le marché immobilier des îles Baléares est l’un des marchés les plus performants d’Europe, voire du monde. Les crises économiques et les pandémies mondiales n’ont pas encore été en mesure d’entamer de manière significative cette puissance du marché immobilier, surtout en comparaison avec son homologue continental, un peu plus volatile. Pour obtenir les faits et chiffres les plus récents sur le marché immobilier d’Ibiza, consultez notre « Rapport sur le marché immobilier d’Ibiza et des Baléares 2022 et prévisions 2023 ".

Comment choisir une agence immobilière à Ibiza et en avez-vous vraiment besoin ?

Avec des centaines et des centaines d’agences immobilières opérant sur une si petite île, il peut être écrasant de savoir à laquelle confier la promotion de votre propriété. Un bon point de départ est de parler aux personnes de votre entourage qui ont récemment travaillé avec une agence immobilière à Ibiza, et d’obtenir des recommandations. Vous devriez également étayer ces recommandations en effectuant vos propres recherches en ligne et voir quelles agences apparaissent dans les premiers résultats d’une recherche sur Google, en consultant leurs sites et, surtout, les avis de leurs clients, que vous pouvez généralement trouver sur la page Facebook ou Google Reviews d’une entreprise. Un autre conseil utile est de rechercher les agences qui appartiennent à un organisme professionnel, à Ibiza il s’agit par exemple de PIMEEF et de l’APIBIZA. Une fois que vous avez réduit vos options à une poignée, contactez-les et, idéalement, prenez rendez-vous dans leurs bureaux physiques pour avoir une idée réelle de leur positionnement sur le marché, de leur énergie de travail et pour voir si vous vous connectez avec eux à un niveau plus personnel aussi.

Ensuite, demandez à connaître le montant de leurs honoraires et demandez à voir un exemple de « commande/mandat " standard que vous signerez avec eux, afin de vous assurer que tous les honoraires, coûts et accords généraux sont clairement énoncés et acceptables pour vous.

Devriez-vous commercialiser votre bien auprès de plusieurs agences ou d’une seule ? Les deux options ont des avantages et des inconvénients ; pour une analyse plus détaillée, lisez notre article « Pourquoi signer un mandat exclusif avec Prestige« .

Avez-vous besoin d’un agent pour vendre votre propriété ?

Vous pourriez vous demander si vous avez besoin d’un agent immobilier pour vendre votre propriété à Ibiza – et la réponse est : Non, vous n’en avez pas besoin – mais vous le regretterez. En toute honnêteté, rien ne vous empêche de poser un panneau de vente et d’inscrire vous-même votre propriété sur des portails en ligne tels que Fotocasa et Idealista. Si vous avez le temps, l’énergie et la patience de vous occuper vous-même des demandes de renseignements, des visites et des offres, alors pourquoi pas ? Toutefois, si vous travaillez avec une agence immobilière professionnelle qui dispose des compétences, des connaissances et de l’infrastructure nécessaires, la procédure sera beaucoup moins stressante pour vous et votre famille. Vous avez besoin d’être plus convaincant ? Consultez notre article ici : « 15 bonnes raisons de vendre votre propriété avec Prestige Properties« .

Trouvez un notaire à Ibiza qui parle votre langue

Même si c’est généralement l’acheteur qui fait appel à un conseiller juridique pour effectuer les vérifications préalables à l’achat d’une propriété, il peut être également dans votre intérêt d’engager un avocat qui parle votre langue et qui peut vous aider à superviser la vente et vous conseiller sur les questions fiscales, etc Voici des liens vers des listes d’avocats basés à Ibiza et parlant une langue étrangère :

Anglais

Langue allemande

Préparez vos documents

Comme nous l’avons mentionné plus haut, le fait d’avoir une documentation en ordre garantira que les choses se déroulent rapidement et sans mauvaises surprises, ni pour l’acheteur ni pour vous-même.

Idéalement, vous aurez :

• Les titres de propriété de l’immeuble
• Cédula de Habitabilidad (valide)
• Licencia o Final de Obra
• Les reçus de l’impôt foncier municipal local (impuesto sobre bienes inmuebles ou IBI)
• Copies des factures des services publics
• Détails des statuts de la communauté (pour les appartements et les gated communities)
• Une liste des meubles, etc. qui seront inclus dans la vente.
• Votre carte de résidence si vous avez le statut de résident ou NIE.

Comment vendre votre maison plus rapidement que la moyenne

Saviez-vous que le délai moyen de vente à Ibiza est d’environ 10 mois ?

Pour réduire ce délai à une moyenne plus raisonnable, voici les 4 principales choses que vous pouvez faire :

1. (Dé)Habillez la maison – enlevez tous les objets personnels, désencombrez et laissez la maison aussi minimaliste que possible ; ajoutez des miroirs et des plantes ; redécorez dans des couleurs neutres ; faites en sorte que la maison soit aussi claire que possible ; enlevez tout signe d’animaux domestiques ou de sources d’odeurs désagréables.
2. La présentation est la clé – Commercialisez bien votre propriété : ayez la meilleure présentation possible en prenant les meilleures photos possibles (ou en engageant une agence avec de grandes compétences en marketing) pour promouvoir votre propriété sous son meilleur jour.
3. Prix réalistes – Tenez compte des recommandations des évaluations professionnelles (plus objectives) et acceptez ce que le marché est prêt à offrir. Si vous voulez que les choses aillent plus vite et ne s’éternisent pas, vous devrez peut-être accepter une offre inférieure à ce que vous espériez au départ.
4. Soyez prêt – Préparez tous les documents nécessaires pour faciliter la vie des acheteurs potentiels et de leurs conseillers juridiques. Lorsque le bon acheteur se présente, une affaire peut se conclure en quelques heures si tout est bien préparé, transparent et clair.

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Nous espérons que ce guide vous a été utile ; pour des questions et réponses plus spécifiques à un cas, n’hésitez pas à contacter votre agent immobilier Prestige personnellement assigné !

Pour en savoir plus sur les coûts et responsabilités de l’acheteur – lisez notre article :