Guide des acheteurs de propriétés d’Ibiza

Procédure d’achat de la propriété

1. Les étapes du processus d’achat et de vente en Espagne

A) Négociation et l’accord

Dès que le client acheteur est intéressé par l’acquisition d’une propriété, le processus de négociation commence avec le vendeur pour convenir des conditions de l’opération.
Lorsque les parties parviennent à un accord, elles le confirment par écrit en rédigeant un contrat.

B) Le contrat sous seing privé et le paiement du dépôt

En Espagne, ce premier document sous seing privé n’est pas obligatoire, car il se peut que les parties préfèrent signer directement l’acte authentique d’achat et de vente. Pourtant, dans la plupart des cas, il est recommandable de signer au préalable un contrat sous seing privé qui peut être rédigé en collaboration avec le service juridique de l’agence ou avec les représentants légaux des clients, pour ratifier légalement l’accord pour la tranquillité et la garantie des parties tant que l’acte authentique d’achat et de vente n’est pas signé par-devant le notaire.

Il y a trois types principaux de contrats :

  • Contrat sous seing privé d’achat et de vente

Le contrat d’achat et de vente est celui par lequel les parties contractantes se compromettent : l’une à transférer la propriété et l’autre à payer un certain prix pour l’obtenir. Lors de la signature du contrat sous seing privé d’achat et de vente d’un immeuble, une certaine somme d’argent peut être payée à l’avance. En Espagne, ce paiement peut se faire sous plusieurs formes : arrhes de confirmation, acompte ou arrhes pénitentielles.
Le manquement d’une des parties permet à la partie contraire de demander soit que le contrat se poursuivre dans ses propres termes, soit de demander sa résiliation, en ayant droit à une indemnisation de dommages et intérêts.

  • Contrat d’arrhes

En Espagne, le « contrat d’arrhes » est, en réalité, un contrat d’achat et de vente qui comprend un « pacte d’arrhes », c’est-à-dire qu’une certaine quantité du prix (normalement 10 %), considérée comme arrhes pénitentielles, est versée.
Étant donné qu’il s’agit d’arrhes pénitentielles, toute partie peut se dédire librement du contrat. Si c’est l’acheteur qui se dédit, il perd la somme versée au titre d’arrhes Si c’est le vendeur qui se dédit, il devra rembourser le double des arrhes, c’est-à-dire rembourser le montant des arrhes perçues de l’acheteur plus un montant équivalent au titre de « pénitence ». En Espagne, les « arrhes pénales » sont celles qui comportent une clause pénale. Leurs effets sont à mi-chemin entre les arrhes de confirmation et les pénitentielles.
En cas de manquement, la partie ayant manqué à ses engagement doit payer à l’autre la peine établie, mais la partie victime peut, en plus d’obtenir le paiement de la peine, demander soit d’exécuter, soit de résilier le contrat. Ses effets sont à mi-chemin entre le contrat d’argent sérieux et le dépôt de garantie: en cas d’infraction, la partie non conforme doit payer à l’autre partie une pénalité fixe, mais la partie conforme, en plus de recevoir le montant de la pénalité, peut choisir de d’exiger la conformité ou de résilier unilatéralement le contrat.

  • Contrat avec option d’achat

En Espagne, le contrat avec option d’achat est un contrat en vertu duquel la partie qui vend confère à l’acheteuse le pouvoir de décider si elle désire passer ou non un contrat d’achat et de vente, dans un délai et des conditions déterminés.
Si l’acheteur décidait de ne pas exercer cette option, il perd le montant payé au titre de prime d’option. Si l’accordant-vendeur refuse de vendre selon les termes convenus, l’optant-acheteur peut demander que le contrat se poursuive dans ses propres termes ou qu’il soit résilié, en ayant droit à une indemnisation de dommages et intérêts. Si le vendeur-vendeur refuse de vendre aux conditions convenues, le bénéficiaire-acheteur peut choisir entre exiger l’exécution du contrat à ses propres conditions ou demander la résiliation de la même chose avec le droit à une indemnisation pour perte et dommage.
Dans tous les cas, la signature du contrat sous seing privé peut se faire à distance par voie informatique ou par courrier traditionnel. Le document comprend toutes les conditions négociées, le prix, le délai pour sa signature par-devant le notaire, la description de la maison, des meubles et équipements compris, les responsabilités et les frais dérivés de l’achat et la vente.

C) L’acte d’achat et de vente

La signature définitive de l’acte d’achat et de vente se fait par-devant un notaire d’Ibiza en présence de toutes les parties ou de leurs représentants légaux. C’est au moment de cette signature qu’a lieu le paiement de la totalité du prix convenu, moins la somme payée au titre de dépôt de garantie. L’acheteur peut choisir le notaire, car c’est lui qui doit assumer les frais de la signature.

À partir de ce moment-là, la propriété et la responsabilité du bien immeuble faisant l’objet de l’accord revient au client acheteur.

2. AUDIT DE VENTE (vérifications légales)

Avant la signature de l’acte d’achat et de vente par-devant le notaire, y compris avant la signature d’un contrat sous seing privé, il est normal que l’acheteur vérifie certains aspects en rapport avec la situation juridique de l’habitation.

Pour ces vérifications et s’il s’agit d’un achat ou d’une vente avec des aspects légaux complexes, nous recommandons à nos client de compter sur les services d’un conseiller juridique indépendant.

  • Vérifier le titre foncier. Il faut exiger au vendeur d’apporter un titre foncier faisant foi de sa propriété, normalement un acte notarié authentique.
  • Consulter le Registre de la propriété. Dans le but de vérifier que l’habitation est enregistrée au nom du vendeur et qu’elle est libre de toute charge, c’est-à-dire qu’elle ne fait pas l’objet d’une saisie ou d’une hypothèque.
  • Consulter le Cadastre de biens immeubles. l est aussi conseillé de vérifier les données qui apparaissent sur la fiche cadastrale de l’habitation que nous prétendons acquérir (propriété, surface, identification de l’objet, emplacement, etc.) en obtenant la correspondante Certification cadastrale descriptive et graphique.
  • Les restrictions urbanistiques. S’il s’agit d’une construction érigée sur des terrains aménagés récemment, il se peut que le terrain sur lequel se trouve l’habitation et, par conséquent, la propre habitation soient soumis à une quelconque restriction urbanistique Cet aspect peut être vérifié auprès du Registre de la propriété ou de la Mairie.
  • L’existence du Permis de construire L’acheteur doit vérifier que la construction compte bien sur le correspondant permis de construire conféré par la Mairie, qui prouve que la construction est légale.
  • Les Permis d’habitabilité et de première occupation En Espagne, les permis d’habitabilité et de première occupation sont des documents administratifs qui prouvent, respectivement, que l’habitation remplit les conditions nécessaires exigées par la Loi pour être habitable et que les caractéristiques établies par le permis de construire ont été respectées.
  • Le Certificat d’efficacité énergétique. L’habitation qui est à vendre, aussi bien si elle est neuve que s’il s’agit d’une habitation d’occasion, doit disposer de ce certificat, qui prouve le niveau d’efficacité énergétique du bâtiment.
  • Vérifier le paiement de l’Impôt sur les biens immeubles L’acheteur doit vérifier auprès de la Mairie qu’il n’y a aucune somme due au titre d’Impôt sur les biens immeubles (IBI) concernant les années précédentes.
  • Vérifier qu’il n’y a pas de baux
  • Le pourcentage de participation dans le syndicat de propriétaires. L’acheteur doit vérifier que le vendeur est à jour quant au paiement des pourcentages de participation du syndicat de propriétaires, s’il s’agit d’une habitation qui fait partie d’un Syndicat de propriétaires, en régime de propriété horizontale.
  • Les statuts du syndicat ou Société coopérative de construction. S’il s’agit d’habitations faisant partie d’un bâtiment en régime de propriété horizontale, il est conseillé d’examiner : les statuts du syndicat de propriétaires, étant donné que ses normes peuvent entraîner certaines limitations sur l’utilisation de l’habitation Dans tous les cas, la manière de contribuer aux frais communs et à l’entretien de l’immeuble.

3. Les frais dérivés de l’achat et de la vente

L’achat d’une habitation entraîne des obligations fiscales, étant donné qu’il s’agit d’un acte assujetti au paiement de l’Impôt sur les transmissions patrimoniales ou à la Taxe sur la valeur ajoutée, en fonction du type d’habitation en question, sans oublier le paiement d’une taxe municipale, appelée en Espagne «plus-value» et les répercussions de la vente d’une habitation sur les Impôts sur le revenu des personnes physiques.

L’Impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP)
Si le vendeur transmet une maison usée ou d’occasion, l’acheteur est obligé de payer un impôt appelé Impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP). Cet impôt est payé sur le prix de vente déclaré et reflété dans l’acte authentique ou le contrat sous seing privé d’achat et de vente, sauf si la valeur vérifiée par le Fisc espagnol est supérieure ; dans ce cas, il faut tenir compte de la valeur vérifiée par le Trésor public.

Le paiement de cet impôt doit se faire auprès du Bureau du Trésor public qui correspond au lieu où se trouve l’habitation à acquérir, indépendamment du lieu où l’acte authentique d’achat et de vente a été signé. Le délai pour payer cet impôt est de 30 jours ouvrables à compter de la date de la passation de l’acte d’achat et de vente.
Aux Baléares, le taux pour les immeubles va de 8 à 11 % de l’assiette imposable, en fonction de la valeur de la propriété transmise.
Jusqu’à 400 000 € 8 %

  • Plus de 400 000 € 9 %
  • Plus de 600 000 € 10 %
  • Plus de 1.000 000 € 11 %

Les places de stationnement dans les garages non annexes à l’habitation, au maximum deux par habitation, sont imposables à 8 %, jusqu’à une valeur de 30 000 €, et à 9 %, si elles dépassent cette valeur.

La taxe sur la valeur ajoutée (TVA)
En Espagne, s’il s’agit de la vente d’un immeuble neuf, c’est-à-dire la première livraison réalisée par le promoteur-constructeur à l’acheteur, l’Impôt sur les transmissions patrimoniales n’est pas payé, mais les deux impôts suivants si :

1. Taxe sur la valeur ajoutée (TVA)

  • 10 % pour les habitations.
  • 21 % pour les terrains, locaux, caves et garages.

2. Impôt sur les actes juridiques documentés (AJD)

De manière générale, dès lors que l’achat d’un immeuble est assujetti à la TVA, l’acheteur doit aussi payer cet autre impôt de 1,2 % du prix de vente. La TVA est payée au vendeur, en plus du prix de vente, pour qu’il le verse au Trésor public. L’Impôt sur les actes juridiques documentés est payé par l’acheteur, dans un délai de 30 jours ouvrables, à compter de la date de la signature de l’acte de vente, selon la procédure d’autoliquidation.

L’Impôt sur l’augmentation de la valeur des terrains de type urbain (« plusvalía municipal »).

Il s’agit d’un impôt communal qui est payé, chaque fois que toute propriété urbaine (habitation, garage, local commercial, cave, etc.) est transmise, auprès de la Mairie du lieu où se trouve l’habitation ou la propriété urbaine en question. Il est calculé en fonction de la valeur cadastrale du sol de la propriété qui est vendue et plus la période écoulée entre la date d’acquisition de la propriété par le vendeur et sa date de vente est longue, plus le montant de l’impôt sera élevé, toujours dans la limite signalée ci-dessus des vingt ans.
Il est calculé sur la valeur du terrain sur lequel la propriété est construite selon le Registre foncier, et le montant à payer sera plus le vendeur a possédé la propriété (jusqu’au seuil de vingt ans mentionné ci-dessus). Le taux de l’impôt est établi par chaque Mairie entre un minimum de 5 % et un maximum de 30 %.

Dans le cas de l’achat et la vente d’une habitation, c’est au vendeur que revient l’obligation de payer cet impôt, au sens de la Loi espagnole.

L’Impôt sur les biens immeubles (IBI)

Enfin, même s’il s’agit d’un impôt qui n’est pas lié à l’acquisition de l’habitation, mais à sa possession, il faut savoir que le propriétaire d’une habitation est obligé de payer annuellement un impôt communal qui est calculé sur la valeur cadastrale de l’habitation et qui s’appelle, en Espagne, Impôt sur les biens immeubles (IBI) ou, d’une manière plus colloquiale « contribution urbaine » Cet impôt est enregistré au 1er janvier de chaque année calendaire, ce qui veut dire que la personne considérée comme propriétaire de l’immeuble à cette date-là est redevable de l’Impôt et donc obligée de le payer Elle est toujours redevable de l’impôt, même si elle transmet l’habitation après le 1er janvier.
D’autre part, l’habitation qui se transmet est redevable du paiement de la totalité des échéances précédentes de l’IBI non payées avant la transmission. Cela veut dire que la Mairie peut saisir l’habitation acquise pour recouvrer les sommes dues au titre de cet impôt, si les propriétaires précédents ne l’ont pas payé.

Autres charges d’un achat ou d’une vente

  • Fais d’hypothèque. L’estimation de la propriété (environ 500 €) et les frais de l’hypothèque elle-même qui varient, mais qui sont approximativement de 1 %.
  • Honoraires des avocats Environ 1 %.
  • Frais de l’office notarial Payés par l’acheteur, ils s’élèvent approximativement à 0,5 % du prix d’achat.
  • Registre de la propriété Frais payés par l’acheteur, environ 1 %.
  • Frais bancaires. En fonctions du mode de paiement et des entités bancaires.
  • Commissions de l’agence. Payées par le vendeur, sauf en cas d’accord contraire Elles vont de 3 à 6 % du prix d’achat (HT) ; à Ibiza, elles sont normalement de 5 %.

4. Démarches postérieures à la signature de l’acte

Après la passation de l’acte authentique d’achat et de vente par-devant le notaire, l’acheteur acquiert la propriété de l’habitation ou du bien immeuble dont il s’agit, sans aucune démarche ou exigence postérieure. Cependant, il faut effectuer certaines démarches administratives a posteriori, comme par exemple : le paiement des impôts, le dépôt du document auprès des Registres publics, la communication du changement de propriétaire du bien immeuble, etc.

La présentation auprès du Registre de la propriété. Immédiatement après la signature de l’acte authentique d’achat et de vente, le notaire enverra par la voie télématique au Registre de la propriété correspond une copie certifiée conforme électronique de l’acte d’achat et de vente pour la déposer auprès de ce Registre.

Une fois la copie électronique de l’acte reçue par le Registre de la propriété, ce dernier va réaliser l’écriture de présentation, qui est valable pendant 60 jours. Il est entendu que, suite à l’écriture de présentation auprès du Registre le même jour de la signature de l’acte d’achat et de vente, l’acheteur inscrit l’habitation à son nom avec les mêmes charges inscrites au Registre au moment de la signature de l’acte.

Le paiement des impôts. Suite à la signature de l’acte d’achat et de vente, l’acheteur est obligé de payer des impôts concernant l’acquisition, que ce soit l’Impôt sur les transmissions patrimoniales (s’il s’agit d’une habitation d’occasion) ou la TVA et l’Impôt sur les actes juridiques documentés (s’il s’agit d’une habitation neuve).

Le changement de propriétaire auprès du Cadastre. L’acheteur est obligé de communiquer au Cadastre le changement de propriétaire de l’habitation, dans un délai de deux mois à compter de la signature de l’acte d’achat.

La communication à la Mairie. L’acheteur est obligé de communiquer à la Mairie correspondante la transmission du bien immeuble en question, en présentant une copie simple de l’acte d’achat et de vente, pour que la Mairie puisse liquider l’Impôt sur l’augmentation de la valeur des terrains de type urbain.

De nos jours, dans la plupart des cas, cette communication se fait directement depuis l’office notarial par la voie télématique.

5. Le résumé des obligations et des responsabilités du client acheteur

Ci-après nous vous résumons les informations nécessaires pour une bonne préparation de l’acheteur avant de signer un acte d’achat et de vente, en Espagne. N’oubliez pas qu’il y a des bureaux professionnels qui peuvent prêter conseil à l’acheteur, pendant chacune des étapes du processus d’achat.

Documents nécessaires pour la signature auprès de l’office notarial

  • Carte d’identité ou passeport originaux
  • Numéro d’identification pour étrangers (NIE) original (uniquement pour les non-espagnols)

Le NIE est le numéro d’identification pour les non-espagnols, à effet fiscal ; il est utilisé pour réaliser toute activité économique en Espagne Il faut le présenter à l’office notarial et il est nécessaire pour payer les impôts. Pour l’obtenir, il faut déposer une demande auprès du Commissariat de la police espagnole, en y joignant une copie du passeport certifiée conforme par un notaire. Deux à trois semaines sont nécessaires pour son octroi.

  • Chèques bancaires ou documents justifiant les virements bancaires. En fonction des conditions de paiement À ce sujet, beaucoup d’acheteurs réalisant une opération pour la première fois en Espagne doivent auparavant ouvrir un compte auprès d’une banque locale.
  • Reçus des paiements déjà réalisés
  • Modification des factures de services : électricité, eau, téléphone, etc.

Frais dérivés de la signature de l’achat et de la vente

Les frais totaux pour l’acheteur lors d’une opération d’achat ou de vente peuvent aller de 10 à 13 % du prix d’achat, à savoir :

  • Impôts. ITP 8-10 % ou TVA/IVA 10 %
  • Registre de la propriété. 1 % 1%
  • Frais d’hypothèque. 1 % 1%
  • Honoraires des avocats / gestionnaire. 1 %
  • Frais de l’office notarial. 0,5 % 0.5%
  • Frais bancaires. En fonctions du mode de paiement et des entités bancaires.

La Loi sur le blanchiment de capitaux

Au sens de la Loi espagnole 10/2010 sur la prévention du blanchiment de capitaux et du financement du terrorisme, nous conseillons aux acheteurs de préparer bien à l’avance tous les documents et moyens de preuve nécessaires pour le paiement du prix de l’achat.

Aussi bien les entités financières que les notaires peuvent vous exiger de présenter beaucoup de documents dans le but de justifier correctement l’origine des fonds.

6. Le résumé des obligations et des responsabilités du client vendeur

Ci-après nous vous résumons les informations nécessaires pour une bonne préparation du vendeur avant de signer un acte d’achat et de vente, en Espagne.

Documents nécessaires pour la signature auprès de l’office notarial

  • Carte d’identité ou passeport originaux
  • Numéro d’identification pour étrangers (NIE) original (uniquement pour les non-espagnols)
  • L’acte d’achat et de vente original
  • Pour les constructions neuves, l’acte de déclaration de nouvelle construction
  • Permis de construire communal
  • Déclaration de fin de chantier de la mairie (« final de obra »)
  • Certificat d’habitabilité (« cédula de habitabilidad »)
  • Certificat d’efficacité énergétique
  • Dernier relevé de l’IBI
  • Factures et derniers relevés des services : électricité, eau, téléphone, etc.
  • Informations sur l’hypothèque, s’il y en a une

Frais dérivés de la signature de l’achat et de la vente

  • Impôts

Pour la transmission d’un bien immeuble, le vendeur doit payer l’IRPF (Impôt sur le revenu des personnes physiques) au titre du profit patrimonial, avant le 30 juin de l’année suivant la transmission. Le profit ou la perte sont calculés en fonction de la différence entre la valeur d’acquisition et la valeur de transmission.
Si le vendeur est résident en Espagne, le taux en vigueur est de 21 % sur les profits allant jusqu’à 6 000 euros, de 25 % sur les profits qui vont de 6 001 à 24 000 euros et de 27 % à partir de 24 000,01 euros.
Si le vendeur n’est pas résident en Espagne, le taux d’imposition est de 21 % sur le bénéfice patrimonial dérivé de la vente de l’immeuble. Il faut signaler que, dans ce cas, l’acheteur (qu’il soit ou non résident en Espagne) est obligé de retenir et payer au Trésor public espagnol 3 % de la contreprestation convenue, dans un délai d’un mois à compter de la date de la vente.

  • Commissions de l’agence. En règle générale, 5 % plus la TVA/IVA.
  • Plus-value communale
  • Honoraires des avocats
  • Frais d’annulation de l’hypothèque, s’il y en a une