Guide de l’acheteur : Comment acheter une propriété à Ibiza

Acheter une propriété à Ibiza et sécuriser la maison de vos rêves est un moment incroyablement excitant. Cependant, tous les acheteurs actifs et les futurs acheteurs doivent être pleinement informés et dotés des bonnes connaissances sur les phases et les coûts supplémentaires qu’implique le processus d’achat d’une propriété en Espagne, idéalement avant de trouver la maison parfaite.

Notre guide détaillé sur la façon d’acheter une propriété à Ibiza a été rédigé sous forme de liste avec quelques liens et des conseils utiles pour votre parcours personnel d’acheteur. Ce guide facile à utiliser peut être conservé comme référence à chaque étape du processus, et tout conseil personnel supplémentaire peut être obtenu auprès de l’un de nos sympathiques collaborateurs.

Taxes et coûts lors de l’achat d’un bien immobilier à Ibiza.

• Taxe sur les transferts de propriété (ITP)
• Taxe sur la valeur ajoutée (TVA/ IVA)
• Frais d’avocat
• Frais d’hypothèque
• Frais de notaire et frais d’enregistrement de la propriété
• Frais bancaires

L’achat d’une maison à Ibiza, en Espagne, a de multiples répercussions fiscales. Chaque achat est soumis au paiement de la taxe sur les transferts de propriété ou de la taxe sur la valeur ajoutée, selon le type de propriété en question.

Taxe sur les transferts de propriété (ITP)

Lorsque le bien est utilisé comme habitation, l’acheteur doit payer l’impôt sur les transferts de propriété (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales ou ITP, en espagnol). Cet impôt est calculé sur la base du prix de vente déclaré figurant dans le titre de propriété ou le contrat d’achat privé, à moins que la valeur de la propriété, selon le service des impôts, ne soit jugée plus élevée, auquel cas le prix sera recalculé par les autorités fiscales en conséquence.

Cet impôt doit être payé au bureau des impôts de la municipalité où se trouve le bien, indépendamment du lieu où la vente/achat public ou le titre de propriété est formalisé.

Le délai de paiement de l’impôt sur les transferts de propriété est d’un mois civil à compter de la date d’exécution du titre de propriété.

Aux Baléares, le taux est compris entre 8 % et 13 % de la base imposable, en fonction de la valeur du bien transféré. Par exemple :

• Jusqu’à 400 000 € (8 %)
• € 400,000.01 – € 600 000 (9%)
• € 600,000.01 – € 1,000,000 (10%)
• € 1,000,000.01 – € 2,000,000 (12%)
• Plus de 2 000 000 € (13 %)

La taxe ITP est cumulative, ce qui signifie que les premiers 400 000 € sont facturés à 8 %, et le reste qui dépasse ce montant sera facturé au pourcentage pertinent.

Places de stationnement payantes :

• Jusqu’à 30 000 € (8 %)
• Plus de 30 000 € (9%)

La taxe sur la valeur ajoutée (TVA / IVA)

Si le logement est nouvellement construit et qu’il s’agit de la première occupation transmise à l’acheteur par le promoteur ou le constructeur – la taxe sur les transferts de propriété n’est pas applicable, mais les deux taxes suivantes doivent être payées à la place :

1. Taxe sur la valeur ajoutée (TVA/ IVA)

La TVA est payée au vendeur par l’acheteur (avec le prix d’achat) et le vendeur doit payer la TVA directement à l’agence fiscale.

• 10 % pour les logements.
• 21 % pour les terrains, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les garages.

2. Le droit de timbre (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados ou AJD, en espagnol).

En général, lorsque l’achat d’un bien immobilier est soumis à la TVA, l’acheteur doit en plus payer un droit de timbre (AJD, en espagnol) de 1,5 % du prix d’achat. Il est à la charge de l’acheteur et doit être présenté dans un délai d’un mois calendaire (date à date) à compter de la date de signature de l’acte de propriété via la procédure d’auto-évaluation.

Autres dépenses découlant de l’achat d’une propriété à Ibiza

• Frais d’avocat. Environ 1 % du prix d’achat, à payer par celui qui sollicite les conseils juridiques.
• Frais d’hypothèque. Document officiel d’évaluation de la propriété (le prix dépend de la valeur et de la taille de la propriété ; il peut aller de 300 € ou moins à 3000 € ou plus). Tous les autres coûts concernant le prêt hypothécaire lui-même sont désormais pris en charge par la banque prêteuse, et non par le client. Pour plus d’informations à ce sujet, lisez notre article « Tout ce que vous devez savoir pour obtenir un prêt hypothécaire à Ibiza " ou descendez au bas de cette page pour trouver un calculateur de prêt hypothécaire.
• Frais de notaire et frais d’enregistrement de la propriété. Ces frais varieront en fonction de la valeur de la propriété et d’autres facteurs, mais ne dépasseront généralement pas 0,5 % du prix d’achat ; de plus, à mesure que le prix d’achat augmente, le pourcentage […]d’achat, le pourcentage diminue et peut être aussi bas que 0,1 % ou même moins. Ces frais doivent tous deux être payés par l’acheteur.
• Les frais bancaires. En fonction de la banque et de la forme de paiement.
• Frais d’agence. Payés par le vendeur, sauf accord contraire.

Résumé des coûts liés à l’achat d’une propriété à Ibiza

Les dépenses totales pour l’acheteur peuvent se situer entre 8 % et 12 % du prix d’achat et comprennent les éléments suivants :

Résumé des responsabilités de l’acheteur

Voici un résumé des informations nécessaires à la préparation de l’achat avant la signature de l’acte de propriété. N’oubliez pas qu’il existe des bureaux professionnels (Gestoria) qui peuvent guider l’acheteur à travers toutes ces étapes concernant la documentation nécessaire.

Documents requis pour la signature devant le notaire :

• Carte d’identité personnelle originale ou passeport
• Numéro NIE / TIE original (résident étranger/permis de travail)
• Chèque bancaire ou preuve de virement bancaire. Selon les conditions de paiement. Sur ce point, il est souvent demandé aux étrangers qui effectuent leur premier achat en Espagne d’ouvrir un compte dans une banque locale.
• Reçus des paiements déjà réalisés
• Permis militaire (acheteurs non européens)
• Golden Visa

N.B. Le NIE /TIE est l’identifiant fiscal des résidents étrangers qui exercent une activité économique en Espagne. Il faut le présenter à l’office notarial et il est nécessaire pour payer les impôts. Pour obtenir un NIE / TIE, vous devez présenter une demande accompagnée d’une documentation spécifique au commissariat de la police nationale compétent. Le délai de traitement est généralement de deux ou trois semaines. Contactez votre Gestoria ou consultez cette page pour plus d’informations sur la procédure NIE et cette page pour les informations destinées aux ressortissants britanniques sur l’obtention d’un TIE.

N.B. Permis militaire: Les acheteurs non européens qui achètent des propriétés rurales doivent demander un permis militaire au ministère espagnol de la défense avant la vente. Ceci est dû à une loi de 1975, dont l’objectif était la défense des points stratégiques de la géographie nationale (les îles étant considérées comme des territoires stratégiques dans leur intégralité). Le mieux est de demander ce permis et de l’obtenir avant la vente, même si, dans des cas extrêmes, le permis est demandé et la preuve de la demande est jointe à la vente, après quoi l’acheteur doit savoir qu’il dispose d’un an pour obtenir le permis, faute de quoi la vente pourrait être déclarée nulle et non avenue. Il est conseillé de consulter un professionnel (avocat et/ou agence) pour obtenir des conseils au cas par cas.

N.B. Le Golden Visa: La durée maximale du séjour touristique d’un étranger hors Union européenne en Espagne est de quatre-vingt-dix (90) jours. Afin d’éviter cette limitation et, en même temps, de ne pas subir des conséquences telles que l’expulsion, le fait d’être considéré comme résident fiscal en Espagne, etc., il existe une série de visas qui permettent de prolonger cette période. L’un d’entre eux est connu sous le nom de « Golden Visa ", associé à l’achat et à la vente d’une propriété d’un montant minimum de cinq cent mille euros (€500,000.00). Chaque cas étant différent, il est conseillé de consulter un professionnel (avocat et/ou agence) pour obtenir des conseils personnalisés qui s’adaptent aux besoins et à la situation de chaque client.

Loi sur le blanchiment d’argent

En raison des dispositions de la loi 10/2010 sur la prévention du blanchiment d’argent et du financement du terrorisme, nous recommandons aux acheteurs de préparer la documentation et les moyens de paiement bien à l’avance.

Les banques et les notaires peuvent exiger la présentation de documents détaillés pour justifier l’origine des fonds.

Diligence raisonnable (vérifications juridiques)

Avant de signer l’acte de vente en présence du notaire (et même avant la signature d’un contrat privé), l’acheteur doit vérifier tous les aspects du statut juridique du logement.

Nous conseillons toujours à nos clients de recourir aux services d’un conseiller juridique indépendant pour effectuer ces vérifications, surtout si l’achat comporte des aspects juridiques complexes.

Ces vérifications comprennent :

• La vérification de l’acte de propriété. L’acheteur doit exiger du vendeur qu’il lui fournisse le titre de propriété actuel du bien.
• Consulter le registre des biens immobiliers. L’acheteur doit s’assurer que la propriété est enregistrée au nom du vendeur et qu’elle est libre de toute charge ou passif, et que la propriété n’a pas de servitudes ou d’hypothèques en cours.
• Consultez le registre foncier. Il est conseillé aux acheteurs de vérifier les données du registre foncier espagnol (connu sous le nom de Catastro), par exemple en ce qui concerne la propriété, la superficie, l’identification de la propriété, l’emplacement, etc. en obtenant le certificat descriptif et graphique approprié du registre foncier.
• Frais d’urbanisme. Si le bâtiment de la propriété a été récemment construit sur un terrain aménagé, ce terrain, et par conséquent le logement, peut être soumis à des taxes d’urbanisme. Cet aspect peut également être vérifié en consultant le registre des biens immobiliers de la mairie ou du conseil municipal concerné.
• Permis de construire. L’acheteur doit vérifier que la propriété dispose du certificat municipal de permis de construire requis et que le bâtiment est légal (délivré par le conseil municipal compétent).
• Certificat d’occupation et permis de première occupation. Le certificat d’occupation et la licence de première occupation (Cédula de Habitabilidad) sont des documents administratifs montrant que le logement répond aux exigences de la législation applicable à tous les bâtiments conçus pour l’occupation humaine et qu’il a satisfait aux conditions décrites dans le permis de construire.
• Certificat de performance énergétique. Tout logement destiné à la vente, qu’il soit nouvellement construit ou destiné à la revente, doit être muni de ce certificat qui accrédite la cote d’efficacité énergétique du bâtiment.
• Vérifier le paiement de l’impôt foncier. L’acheteur doit vérifier auprès du conseil municipal qu’il n’y a pas d’arriéré de paiement de la taxe foncière des années précédentes.
• Vérifiez qu’il n’y a pas de baux ou de contrats de location en cours.
• Contributions à l’association des propriétaires. L’acheteur doit vérifier si le vendeur est en règle avec l’association de propriétaires si le logement fait partie d’un condominium régi par le règlement horizontal sur la propriété.
• Statuts de l’association de propriétaires. Si le logement fait partie d’un condominium régi par le règlement horizontal de la propriété, l’acheteur doit examiner les statuts de l’association des propriétaires au cas où certaines règles pourraient restreindre les usages auxquels le bien peut être destiné. Dans tous les cas, il convient de vérifier les modalités de contribution aux dépenses communes et à l’entretien de l’immeuble.

Phases du processus d’achat

L’achat d’une propriété à Ibiza comporte trois phases importantes. La négociation et l’accord, le contrat privé et le versement d’un acompte, et enfin, l’acte de vente et d’achat.

Négociation et accord

Une fois qu’un acheteur a montré son intérêt pour l’acquisition d’une propriété, le processus de négociation avec le vendeur peut commencer. En tant qu’agent immobilier, nous nous efforçons à ce stade d’aider les deux parties à parvenir à un accord approprié sur le prix de vente. Une fois l’accord conclu, les deux parties peuvent confirmer les termes par écrit, et la rédaction du contrat officiel finalisé peut commencer.

Le contrat privé et le paiement du dépôt

L’étape suivante consiste à établir le document privé initial et à verser un acompte. Cette étape n’est pas nécessairement obligatoire et, parfois, les deux parties peuvent préférer signer le « contrat de vente et d’achat ". Toutefois, dans la plupart des cas, il est conseillé de signer un accord privé (préalable) qui peut être rédigé avec l’aide du service juridique de l’agence immobilière ou par les représentants légaux individuels des clients. L’objectif est de rendre l’accord juridiquement contraignant, avec une tranquillité d’esprit et une sécurité pour les deux parties, jusqu’à ce que l’acte public puisse être signé devant un notaire.

Il existe ici trois principaux types de contrat privé et d’options de paiement d’acompte :

1) Contrat d’achat privé

Le « Contrat d’achat privé " prévoit que le vendeur accepte de livrer la propriété et que l’acheteur accepte de payer un certain prix pour celle-ci. L’acheteur peut verser au vendeur une somme d’argent convenue à la signature de ce contrat privé à titre d’acompte. Ce paiement est souvent appelé acompte, dépôt de bonne foi ou indemnité d’immobilisation.

Une fois l’accord et le contrat signés, les deux parties sont tenues de respecter le contrat dans les termes et conditions convenus. La violation de ce contrat par l’une des parties donne à l’autre le droit de choisir entre exiger l’exécution du contrat à ses propres conditions, ou la résiliation unilatérale de celui-ci, avec le droit à la compensation des pertes et des dommages.

2) Contrat d’acompte

Le second contrat privé et le paiement d’un acompte peuvent être connus sous le nom de « contrat de garantie de bonne fin« . Il s’agit d’un contrat de vente qui comprend un « contrat de gage ", dans lequel un montant partiel (généralement 10 %) est remis, en référence à un acompte.

La définition de ce montant comme un dépôt de garantie (arras penitenciales, en espagnol) permet à l’une ou l’autre des parties de se retirer librement du contrat. Toutefois, si l’acheteur se retire, le montant versé à titre de dépôt de garantie peut être conservé par le vendeur. En revanche, si le vendeur se rétracte, l’acheteur aura le droit de recevoir le double du dépôt de garantie versé (le dépôt intégral restitué, plus le même montant à titre de pénalité).

3) Le contrat d’option d’achat

Enfin, le « contrat d’option d’achat " est un contrat privé par lequel le vendeur accorde à l’acheteur le droit de décider de conclure ou non l’acte de vente définitif dans un certain délai et sous certaines conditions.

Si l’acheteur décide de ne pas exercer l’option, le montant versé au titre du dépôt de la prime d’option sera perdu. Si le cédant-vendeur refuse de vendre aux conditions convenues, le cessionnaire-acheteur peut choisir entre exiger l’exécution du contrat à ses propres conditions ou demander la résiliation de celui-ci avec le droit à une indemnisation pour perte et dommage.

Dans tous ces cas, un contrat privé peut être conclu à distance, par voie numérique ou par courrier postal. Toutes les conditions négociées, le prix, le délai de signature devant le notaire, la description du logement, y compris les meubles et les appareils électroménagers, les responsabilités et les dépenses découlant de la transaction (y compris les honoraires de l’agence) sont inclus dans ce document privé.

L’acte de vente-achat

La signature finale de l’acte de vente a lieu devant un notaire d’Ibiza en présence de toutes les parties ou de leurs représentants légaux. Le paiement de la totalité du prix convenu, duquel est déduit l’acompte, a lieu à ce moment-là.

Les acheteurs ont le droit de choisir leur notaire car ils supportent les frais découlant de la formalisation du titre de propriété.

Les droits et devoirs liés à la propriété du bien faisant l’objet du contrat sont transférés à l’acquéreur lors de la signature de l’acte.

Procédures après la signature de l’acte

Une fois que l’acheteur a acquis la propriété du bien après la signature de l’acte public devant un notaire, il doit tenir compte de certaines exigences des autorités publiques, telles que le paiement des taxes, le dépôt du titre de propriété dans les registres publics, la notification du changement de propriété du bien, etc.

Enregistrement des biens immobiliers

Immédiatement après la signature du titre de propriété public, le notaire enverra également une copie attestée par voie électronique pour enregistrement dans le « registre des biens immobiliers " approprié, au nom de l’acheteur. Dès réception de la copie numérique de l’acte, le « Real Property Registry " ouvrira l’inscription de soumission, qui sera valable pendant 60 jours. L’ouverture de l’inscription de soumission dans le registre le même jour que la signature de l’acte de propriété entraîne l’obligation pour l’acheteur ou les acheteurs d’enregistrer le logement en leur propre nom et avec le même statut concernant les charges existantes qu’au moment de la signature.

Paiement des taxes

La signature du titre de propriété entraîne l’obligation pour l’acquéreur de payer les taxes associées : la taxe sur les transferts de propriété (dans le cas d’un logement d’occasion) ou la TVA et le droit de timbre (pour les nouveaux bâtiments ou terrains).

Changement de propriétaire dans le registre foncier

L’acheteur doit notifier le changement de propriétaire du bien au registre foncier dans les deux mois suivant la signature de l’acte de propriété.

Notification du Conseil

L’acheteur est tenu d’informer le conseil municipal compétent du transfert de propriété en présentant une copie non certifiée du titre de propriété afin de permettre au conseil de prélever l’impôt sur les plus-values (Impuesto Sobre el Incremento de Valor de Los Terrenos de Naturaleza Urbana en espagnol). Dans la plupart des cas, cette notification est traitée directement par l’office notarial par voie électronique.

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Nous espérons que ce guide sur l’achat d’une propriété à Ibiza vous a été utile ; pour des questions et réponses plus spécifiques, n’hésitez pas à contacter votre agent commercial Prestige personnellement assigné !

Pour en savoir plus sur les dépenses et les responsabilités du vendeur – lisez notre article :